想用房子借一筆資金，最常聽到的就是房地產抵押。但很多人卡在同一題：用房子貸款可以貸多少？答案其實不是看你買多少、也不是看房仲說值多少，而是看「銀行鑑價多少」以及「核貸成數（LTV）」再扣掉你房子目前的貸款餘額。只要把這三件事搞懂，你就能大概抓到自己能貸的範圍，也能看出為什麼同一間房，有人可以貸到比較多、有人卻要多補自備款。這篇就用最白話的方式帶你拆解。
房地產抵押是什麼？
核心概念
所謂房地產抵押，白話就是：你用名下的不動產（房屋、土地或兩者）作為擔保品，銀行在權利上做抵押設定，萬一你沒依約還款，銀行依法可以處理擔保品來降低風險。也因為有擔保品，通常可貸金額、年限、利率條件會比純信用貸款更有空間（但仍看個人條件與政策）。從銀行角度來看，抵押權就是風險管理工具：房子是一種可處分、可估價的資產，所以銀行願意把資金借給你；而從借款人角度來看，抵押貸款的關鍵不是能不能貸，而是貸多少才安全、成本怎麼算才不吃虧。
常見三種情境
用房子貸款其實常見分成三條路，差別在於你借錢的目的與房子目前有沒有負債：
- 購屋房貸：買房時申辦，銀行以購屋目的、房屋鑑價與你的條件核貸。
- 增貸/轉增貸：房子已經有第一筆房貸，後續想再借一筆（例如裝潢、周轉、投資資金規劃等），或把原房貸轉到別家銀行、順便拉高額度/整理條件。銀行通常會重新鑑價並重算你還能借的空間。
- 二胎房貸：第一筆房貸還在，同一間房再設定第二順位抵押去借款；因順位較後、風險較高，承作方往往更保守，利率與成數也可能不同（要更仔細算月付壓力）。
你可以把它想成：同一間房，借錢的順序與用途不同，會直接影響銀行願意放多少、怎麼放。
用房子貸款可以貸多少？
核心公式
要回答用房子貸款可以貸多少，先把「銀行公式」背起來就夠了：貸款核准金額 = 銀行鑑價金額 × 房屋貸款成數（LTV）。
以中信銀行的示例：鑑價 1,000 萬、成數 8 成，核准金額就是 800 萬；同時銀行鑑價會綜合地段、屋齡、坪數、周邊環境等，並參考聯徵信用評分來決定成數，最後才會落到核准金額。
這段話很關鍵，因為它直接告訴你：你真正要追的不是「最高成數」，而是「鑑價 × 成數」這個乘法結果。
常見誤會一
很多人第一個踩雷點是：以為我成交 1,200 萬、8 成就 960 萬。實務上，銀行常見作法是把買賣成交價與銀行鑑估價兩者取低，再乘以成數去算額度；如果鑑價比成交價保守，你能貸的上限就會跟著縮。所以與其一直問可以給我 8 成嗎，你更應該先問：這間房的銀行鑑價大概會落在哪？（鑑價高，成數才有意義）
常見誤會二
如果你的房子已經有第一筆房貸，後續想增貸或做二胎，你要做的是先算上限、再扣掉已借的。因為銀行會把你所有流向購屋的資金加總，要求不得超過規範的貸款成數上限；甚至也會要求借款人切結資金用途並事後查核，避免用其他名目繞過成數限制。白話一點：房子就像一個容量有限的資金容器，第一胎房貸已經先裝了一部分水，你後面要再加，當然只能加剩下的空間。
影響可貸金額的4大關鍵
鑑價
銀行鑑價不是看你裝潢多漂亮，而是看這間房在市場上是否好處分、價格是否站得住。因此常見會把地段、屋齡、坪數、周邊環境納入評估。
你可以這樣理解：
地段越核心、生活機能越成熟，通常越容易得到較穩的鑑價支撐。
屋齡、屋況、產品力（格局、採光、樓層、社區管理）會影響銀行對未來價值波動的保守程度。
嫌惡設施、特殊屋況等，都可能讓鑑價偏保守。
- 如果你想在送件前先抓鑑價區間，最務實的方法是：用實價登錄做參考、再找 1–2 家銀行做初估（同一間房，不同銀行鑑價可能會有落差）。
成數
房貸成數是你核准金額占鑑價的比例。 成數看似是一個固定數字（7 成、8 成），但背後其實是銀行對風險的判斷：
你的信用紀錄與信用評分是否穩定（是否有遲繳、循環利息、短期頻繁申貸等）。
收入是否穩定、財力證明是否足夠支撐月付金。
房子本身的條件（屋齡、地段、嫌惡、坪數等）。
所以你在談用房子貸款可以貸多少時，實際上是在談兩件事：房子值多少、你在銀行眼中穩不穩。
貸款餘額
如果房子已經有貸款，銀行會看你目前的房貸餘額，再搭配鑑價與成數上限，去計算你還剩多少空間。你會看到一個常見現象：房子明明看起來很值錢，但能增貸的金額不如預期——原因通常不是房子不值錢，而是房子被你自己先借走了一大半。
對增貸/轉增貸來說，這也是策略重點：你要的可能不是再借更多，而是用更合理的成本拿到你需要的資金，例如利率、期數、月付壓力，這些都會影響你到底划不划算。
信用與現金流
即使房子條件相同，銀行仍會依借款人信用與還款能力調整成數與條件。銀行會透過聯徵資料了解你的信用狀況，並要求你提供收入與財力資料，確認你能負擔月付金。 永豐銀行也提到，鑑價、成數與貸款金額需要綜合評估，並且借款人往往會同時詢問多家銀行，因為同一個案件在不同銀行的條件可能不一樣。 這就是為什麼：想提高成功率與條件，除了挑房，也要整理自己的財務呈現（例如負債比、信用卡使用習慣、穩定入帳紀錄等）。
不同情境可貸多少差很大：首購、多屋、增貸、二胎的關鍵差異
首購
首購常被認為比較有機會拿到較佳成數，但它不是保證題。真正決定仍是銀行鑑價、你的信用與收入穩定度。 此外，若涉及政策型房貸（例如青年安心成家等），央行問與答也明確提到其對部分管制條件的適用差異；但是否受限制、如何認定，仍以規範與銀行實務為準。
多屋族／第2戶以上
如果你名下已有房，再買第 2 戶、第 3 戶以上，或公司法人購置住宅、高價住宅等情境，央行的不動產抵押貸款業務規定會列出受限制的貸款類型，銀行也必須遵循成數上限與相關規範。
你在這種情境問用房子貸款可以貸多少，正確打開方式是：先確認自己是否落在受限制的貸款類型，再回到鑑價×成數計算與自備款規劃。
增貸／轉增貸
增貸/轉增貸最常見的額度邏輯是：房屋重新鑑價後的可貸上限，扣掉你目前房貸餘額，剩下的才是你能再動用的資金空間（不同銀行規則仍有差異）。
很多人增貸談不出金額，常見原因其實很直白：
房子鑑價沒上去（或上去不多）
房貸餘額還很多
你的現金流/負債比讓銀行不敢放大
二胎房貸
二胎屬於第二順位抵押，承作方通常會比一胎更謹慎。你能貸多少，取決於房屋鑑價後的可承受總成數上限、第一胎餘額、以及你能否同時負擔兩筆月付；如果你把二胎當成補洞工具，更要先把每月現金流算到最保守。
申請流程與費用
流程全景
多數流程會走：諮詢/送件 → 銀行審核與鑑價 → 核准條件確認 → 對保簽約 → 地政事務所辦理抵押權設定 → 撥款。
其中鑑價決定你能貸多少，對保決定你借錢的規則（利率、期數、是否寬限期、提前清償規則等），而抵押權設定是貸款能成立的法律動作。
費用別漏算
很多人只算利率，卻忘了設定抵押權會有固定成本。以中信房屋的整理為例，抵押權設定常見費用包含：
書狀費：依土地法第67條，申請書狀（權利證明等）會有每張 80 元等費用。
- 登記費：依土地法第76條，按權利金額千分之一計收。
這些費用相較貸款本金可能不算巨大，但在「轉貸/轉增貸」這種需要塗銷舊抵押、重設新抵押的情境，就會變成你評估是否划算的成本之一。
規範面
如果貸款用途實質上是購置住宅，央行規範中也提到金融機構不得以修繕、周轉金等名義承作購置住宅貸款，並要求掌握資金流向與切結查核，避免繞過成數上限。 換句話說：你在談額度時，除了鑑價與成數，用途的認定也會影響銀行怎麼算、能不能算。
FAQ
Q1：房地產抵押一定能貸到8成嗎？
不一定。核貸金額看銀行鑑價與成數，且銀行會考量房屋條件與你的信用、收入狀況。
Q2：用房子貸款可以貸多少，最快怎麼抓範圍？
先用「銀行可能的鑑價」當基礎，再乘以可能成數，最後扣掉你現有房貸餘額，就能抓到大概範圍。核心公式是：核准金額 = 鑑價 × 成數。
Q3：成交價比鑑價高，差額一定要自備嗎？
多數情況是的。因為銀行核貸以鑑價與成數為主，成交價高於鑑價的差額，通常就會落到自備款或你要找其他資金來源。
Q4：第二戶或多戶族群，為什麼突然貸不到以前那麼多？
可能與選擇性信用管制與銀行風險控管有關；央行規範也列出自然人第1戶、第2戶、第3戶以上購屋貸款等受限制類型。
Q5：房子還有房貸，還能再用房子貸款嗎？
可以評估增貸、轉增貸或二胎，但可貸空間會受到「成數上限」與「既有貸餘」影響；若資金實質流向購屋，銀行也會依規範控管不得超過成數上限。
總結
房地產抵押能不能借到錢、能借多少，核心其實就三件事：銀行鑑價多少、銀行願意給你幾成、你房子目前還欠多少。記住公式：核准金額 = 鑑價 × 成數，再把現有貸款餘額扣掉，你就能大致掌握用房子貸款可以貸多少。 同時也要留意不同情境（首購、多屋、二胎）條件差異可能很大，尤其多屋族更可能遇到規範限制。 你把鑑價、成數、貸餘、信用四個因素看懂，就不容易被一句「最高可貸X成」帶著走，做決策會更穩、更安全。
